Wohnfläche bzw. Mietfläche berechnen

Eine Wohnflächenberechnung einer Bestandsimmobilie ist immer wieder eine spannende Aufgabenstellung. In der Regel steigt der Aufwand mit der Verformung des Gebäudes. Aber auch unterschiedliche Raumhöhen, Dachschrägen oder Nischen erschweren die Bestimmung der Wohnflächen.

In diesem Artikel möchten wir Ihnen die aus unserer Sicht interessanten Alternativen zum klassischen Disto, Zollstock bzw. Bandaufmaß vorstellen. Hierzu unterteilen wir den Artikel in 3 wesentliche Blöcke: Bestandsaufnahme, Datenaufbereitung, Varianten der Flächenberechnung.

Bestandsaufnahme allgemeiner Überblick

Bestandsaufnahme bzw. eine digitale Bestandsaufnahme unterscheidet sich im Gegensatz zum klassischen Aufmaß in den den folgenden Punkten:

• die Vermessung bzw. das Aufmass ist immer vollständig und liefert eine vollständige Dokumentation aller sichtbaren Wände, Deckenschrägen und Nischen usw.
• stark verformte Gebäude (z.B. Fachwerkhäuser) lassen sich ähnlich schnell wie moderne Objekte vermessen
• alle drei Kamera/Laserscanner liefern neben den Messwerten (Punktwolken) auch eine zusätzliche Fotodokumentation (Panorama Tour)
• Ein Aufmaß einer Bestandsimmobilie geht vergleichsweise schnell von der Hand
• Sie benötigen die entsprechende Hardware sowie Saas bzw. Software für die Datenverarbeitung

Bestandsaufnahme - 3D Kameras bzw. Laserscanner

3D-Kamera Matterport Pro 2 - Eine hochwertige 3D Kamera die in kürzester Zeit eine Wohnung oder aber ganze Gebäude von dokumentiert und vermisst. Der Fokus der Kamera liegt auf den Fotos sowie in der vollautomatischen Auswertung der Daten.

Die Aufnahmen sind Standort basierend und dauern ca. 20 Sekunden je Aufnahme. Für einen typischen Raum benötigt man ca. 2-5 Aufnahmen.

Weitere Informationen und Beispiele finden Sie hier. Unsere Matterport Tutorials zeigen Ihnen, wie einfach sich die Erfassung vor Ort umsetzen lässt.

Laserscanner Leica BLK360 -  Ein kompakter und für die Geräteklasse günstiger Laserscanner. Zusätzlich kompatibel zur Matterport Kamera jedoch mit Fokus auf genauere Messwerte sowie einer höheren Messreichweite.

Ein Laserscan dauert inklusive 360 Grad Panorama ca. 2-3 Minuten je Aufnahme. Für einen typischen Raum benötigt man 1-3 Aufnahmen.

Weitere Informationen und Beispiele finden Sie hier. In unseren Leica Tutorials finden Sie die Bedienung sowie die Auswertung der Daten.

Auch möchten wir auf unseren Vergleich Matterport und BLK360 in Kombination mit der Matterport Cloud hinweisen.

Leica BLK2GO LIDAR Scanner - Dieser handgeführte Lidar Scanner wird durch die zu erfassenden Räume getragen. Mit etwas Übung laufen Sie im langsamen Schritt Tempo durch das Objekt und vermessen dabei alle abgelaufenen Räume. Der BLK2GO mach zusätzlich Halbpanoramen, welche später hilfreich sein können.

Die Vermessung eines Objektes ist oft nur Minuten bis Stundensache.

Weiter Informationen zum BLK2GO finden Sie hier. 

Datenaufbereitung

Matterport - Die Matterport Kamera überträgt Ihre Daten vor Ort auf ein iPad bzw. Android Tablet. Diese Daten werden dann bei bestehender Internet Verbindung in die Cloud geladen und vollautomatisch prozessiert. Als Kunde erhalten Sie nach Fertigstellung der Berechnungen eine E-Mail und können direkt mit dem Webbrowser die Tour aufrufen und darin messen.

Optional können Sie sich einen Grundriss für 15€ erzeugen lassen. Ob Sie diesen als Basis für Ihre Wohnflächenberechnung nutzen, liegt bei Ihnen. Wir raten eher davon ab. Wir empfehlen sich eher das Matterpak herunterzuladen und die hier bereit gestellte Punktwolke in einem Punktwolken fähigem CAD-Programm zu verarbeiten oder aber die Auswertung über PinPoint umzusetzen.

Leica BLK360 - Den Leica BLK360 können Sie gleich mit drei verschiedenen Lösungen betreiben. Standardmäßig kommt der BLK in Verbindung mit Cyclone Register und Sie erhalten im Ergebnis eine Punktwolke, die Sie als E57 bzw. im ReCap Format weiter verarbeiten können.

Alternativ können Sie den BLK360 auch mit der ReCap App von Autodesk betreiben und entsprechend die Punktwolke aufbereiten. Auch hier erfolgt die Weiterverarbeitung im CAD im Austauschformat E57 bzw. ReCap (rcp) Format.

Als letzte Variante besteht wie schon weiter oben erwähnt, die Möglichkeit den BLK360 mit der Matterport Cloud zu betreiben. In diesem Fall werden die Daten vollautomatisiert in der Cloud ausgewertet. Es ist natürlich ein entsprechender Cloud Account erforderlich.

Leica BLK2GO - Der BLK2GO speichert die Daten komplett intern ab und ein iPad bzw. iPhone ist nur zur visuellen Kontrolle vor Ort erforderlich. Die Auswertung der Daten erfolgt weitgehend vollautomatisch. Die Berechnungen dauern jedoch auch sehr lange. Beim BLK2GO können die Daten im E57, LGS oder ReCap format ausgegeben werden.

Flächenberechnung

Da die Wohnflächenberechnung ein komplexes Thema ist und viele unterschiedliche rechtliche Rahmenbedingungen berücksichtigen sollte, möchten wir hier nur Anregungen im Umgang mit der Punktwolke geben. Inhaltlich sollten Sie sich immer mit einem Fachmann zum Thema abstimmen. 

Grundsätzlich liefert die Punktwolke eines jeden Sensors die Dimensionen der einzelnen Räume. Sie können also z.B. die Punktwolke in Ihr CAD einlesen und an beliebigen Stellen schneiden und digitalisieren. Da hier aber oft das ein oder andere Feature fehlt und wir von unseren Bestandskunden gute Rückmeldung durch die Benutzung von PinPoint erhalten, möchten wir hierauf etwas genauer eingehen. Grundsätzlich gibt es zwei Möglichkeiten mit PinPoint die Flächen aus den Messungen zu extrahieren.

Möglichkeit 1 - Direkte Punktwolken Schnitte im CAD weiter verarbeiten

Als erstes sollten Sie Ihre Gebäude von der Höhe und Orientierung ausrichten. Dazu gibt es in PinPoint die Funktion Ursprung aktualisieren.

a) Tutorial Ursprung aktualisieren

Sobald das Objekt ausgerichtet ist, können Sie dünne Punktwolken Schnitte in Ihrem Objekt definieren und als DXF-Punkte Datei abspeichern. Diese dienen dann als Grundlage der zu erstellen Wohnflächen. Und ja Sie müssen hier noch die Linien der Wände nachziehen. 

b) Horizontale Schnitte definieren
z.B. in 1m Höhe durch zwei Ebenen 0,99 und 1.01 für volle Wohnflächenberechnung
und in 2m Höhe durch zwei Ebenen 1.99 und 2.01 für 50% Wohnflächenberechnung

Möglichkeit 2 - Modellierung der Räume in PinPoint

Auch hier sollten Sie erst einmal das Projekt ausrichten.

a) Tutorial Ursprung aktualisieren

Sobald Sie Ihre Objekt ausgerichtet haben können Sie die Räume und Nischen in PinPoint modellieren. 

b) Räume modellieren

Sind Sie mit den Räumen fertig, können Sie nun die entsprechenden DXF-Schnittkanten aus dem 3D-Modell definieren.

c) Schnittlinien aus 3D-Modell ausgeben
z.B. in 1m Höhe durch Eingabe von 1.00 für volle Wohnflächenberechnung
und in 2m Höhe durch Eingabe von 2.00 für 50% Wohnflächenberechnung

Alternativ lassen sich natürlich die Punktwolken auch direkt in einem CAD verarbeiten. Dieses sollte dann aber schon Punktwolken unterstützen und vor allem sollte der Bearbeiter im Umgang damit geschult sein. Hier zwei Beispiel wie es in AutoCAD funktioniert und wie es z.B. mit dem Leica CloudWorx PlugIn funktioniert.